Continua la discussione sui vuoti urbani che abbiamo avviato poche settimane fa (clic). Dopo l’intervento di Paolo Pasquini, ex assessore e dirigente all’urbanistica di Ancona (qui), tocca stavolta a Enrico Turchetti, anch’egli assessore a Lavori Pubblici e poi Urbanistica per quasi 10 anni

Il tema dei “Vuoti Urbani”, così come vengono definiti nella proposta di discussione è complesso e difficile da affrontare. Provo a farlo evidenziando quattro aspetti:

1. Confrontarsi con questo tema significa avere capacità di visione strategica e di conseguenza avere un orizzonte di legislatura; si tratta infatti di una pianificazione urbanistica a tutti gli effetti i cui tempi non sono brevi, sia per le necessarie varianti sia per i tempi di condivisione con la popolazione dei territori coinvolti. È necessario inoltre destinare risorse economiche a tale progetto e avere disponibilità all’accordo pubblico privato. Da ultimo sarebbe auspicabile che su questo tema ci fosse, proprio per la lunghezza dei tempi, una continuità amministrativa che non renda vano quanto fatto da una precedente amministrazione.
2. Distinguere tra immobili da “salvare” e vuoti da recuperare. Non tutti gli immobili hanno lo stesso valore e in alcuni casi può essere una soluzione migliore la demolizione e la creazione di spazi (vuoti) pubblici. 
3. La normativa vigente e le modifiche necessarie. Visti i tempi necessariamente medio lunghi si può partire da quanto già oggi prevede il Piano Regolatore Generale in alcuni articoli specifici, modificandoli opportunamente.
4. Alcune proposte. Le proposte, come verrà chiarito più avanti, sono necessariamente parziali perché il tema va inserito all’interno di uno strumento urbanistico più ampio e servono quindi solo come esempio.

Partiamo dal primo aspetto. Tra la fine del secolo scorso e l’inizio di questo, la nostra città, come molte altre, ha subito cambiamenti che la politica amministrativa raramente ha saputo guidare e governare. Non è una critica generalizzata, ma la constatazione della complessità del problema. Un numero elevato di immobili ha nel tempo perso la sua funzione e anche in presenza di una previsione di recupero i tempi lunghi e le pastoie burocratiche hanno rallentato, quando non impedito, tale recupero. La soluzione è all’interno di una visione di città che valorizzi questi immobili sia in situ che in una prospettiva di delocalizzazione dei diritti edificatori. Se gli immobili sono di proprietà dell’Amministrazione Comunale il problema principale diventa poi quello della gestione economica di tali immobili; esistono tre diverse possibilità: o essi possono produrre reddito, come nel caso ad esempio di edifici dai quali ricavare alloggi da cedere all’ERAP, o meglio direttamente costruiti da esso, oppure vanno gestiti in economia e/o affidandoli ad associazioni, oppure ancora usati come moneta di scambio per altre volumetrie. In presenza di proprietà di altri Enti pubblici la cosa dovrebbe essere più facile (il condizionale è d’obbligo perché in passato l’accordo tra pubbliche Amministrazioni anche politicamente affini non è stato semplice), ma anche in presenza di immobili privati bisogna avere la capacità di attuare interventi di riqualificazione sia proponendoli direttamente che su richiesta dei proprietari o di altri portatori di interesse. In questo caso l’Amministrazione Comunale ha leve importanti per stimolare il proprietario ad intervenire. Avere su questo tema una visione strategica significa intanto avere un censimento completo di questi “vuoti urbani” e ragionare all’interno di un Piano Generale di Recupero, inserito all’interno, ad esempio, di una variante generale al Piano Regolatore. Questo Piano Generale di Recupero dovrebbe prevedere: per gli immobili comunali una disponibilità alla vendita, oppure allo scambio con una volumetria di proprietà privata, o infine a una destinazione pubblica (quest’ultima soluzione va utilizzata solo in presenza di certezze sulla gestione). Per gli immobili di proprietà di altri Enti Pubblici (Provincia, Regione, ecc.) accordi di programma che prevedano il cambio di destinazione d’uso non oneroso legato al recupero dell’immobile in tempi stabiliti. Tali accordi possono stabilirsi anche con i privati fatto salvo l’obiettivo di mettere al centro l’interesse pubblico. Poiché si tratta di un percorso lungo e complesso parlavo di un progetto di legislatura, di una visione strategica, cose che non mi sembra appartengano all’attuale Amministrazione. Occorre infine, su temi di questa portata, una continuità amministrativa che non renda vana la proposta di sistema.

Un secondo aspetto riguarda una irrinunciabile distinzione tra immobili da recuperare e altri da demolire per qualificare il vuoto spaziale. Tale scelta, ancora una volta, è relativamente facile se l’immobile è comunale, infatti l’Amministrazione Comunale può in autonomia rinunciare al valore immobiliare in cambio di una valorizzazione paesaggistica; un esempio può essere l’ex edificio Angelini alla Palombella la cui demolizione e riconversione dello spazio a parco urbano, collegato a quello soprastante, rappresenterebbe un biglietto da visita gradevole per chi entra in città da nord. In altri casi, in presenza di immobili di proprietà privata o di altro Ente pubblico, va favorita la monetizzazione del manufatto trasferendo eventuali diritti edificatori su altro immobile. Questo significa ad esempio consentire la demolizione di un immobile fatiscente, riportando quello spazio alla fruizione pubblica e portare i diritti edificatori su altro immobile, magari di proprietà comunale. Prendiamo l’ex cinema Salotto, adiacente a un’area sportiva in via di riqualificazione, molto interessante dal punto di vista urbanistico: si può prevedere una sua demolizione e sistemazione ad area sportiva trasferendo i diritti edificatori del privato su un immobile di proprietà comunale (per esempio una scuola dismessa). Tutto ciò senza la necessità di altre aree di espansione.

Tra le attuali norme tecniche del Piano Regolatore Generale c’è un articolo, il 29 bis, che nacque proprio dalla volontà di facilitare il recupero di immobili privati dismessi, attraverso un piano urbanistico di recupero. Tale norma prevedeva la corresponsione da parte del proprietario di un contributo al Comune in cambio della variazione della destinazione d’uso dell’immobile. Essa nasceva dalla volontà, che già negli anni tra il 2006 e il 2009 era ben presente, di evitare il degrado generato dalla dismissione di immobili nelle cosiddette Zone a Tessuto Omogeneo nelle quali erano già presenti standard sufficienti a contenere un aumento del carico urbanistico. Purtroppo la norma è stata caricata di lacci burocratici enormi, a partire da una richiesta economica troppo elevata per il cambio di destinazione d’uso. Rimane però valida nel principio e potrebbe essere facilmente modificata e resa più fruibile nelle more della redazione di una variante più generale.

In assenza di un censimento puntuale, di una analisi delle proprietà e degli intendimenti dei proprietari stessi non è facile fare delle proposte, ma si può procedere per aree di competenza:

• Immobili con destinazione sanitaria: ne sono un esempio l’attuale Salesi, l’ex Tambroni e, di qui a pochi anni, l’INRCA alla Montagnola. Nel primo caso l’immobile è inserito in una zona residenziale e va quindi prevista tale destinazione: se oggi ancora tale uso non fosse previsto deve essere approvato un piano di recupero in variante al PRG non oneroso per la Regione. L’ex Tambroni dovrebbe mantenere la destinazione sanitaria che aveva e quindi ristrutturato o demolito a spese dell’INRCA; in questa operazione rientra la valorizzazione dell’area dell’attuale Ospedale di Via della Montagnola, che può anch’essa essere destinata a uso residenziale per consentire, in tutto o in parte, l’operazione sull’ex Tambroni.
• Immobili di altri Enti: ad esempio l’ex Liceo Savoia e il palazzo ex Telecom di via Miglioli. La collocazione di una scuola in quell’area così trafficata non può durare ancora a lungo; una volta terminati i lavori di ristrutturazione del Benincasa, durante i quali gli studenti saranno trasferiti proprio al Savoia, a mio parere quell’immobile dovrebbe essere o demolito per rendere più fluido il traffico in uscita verso la Galleria del Risorgimento oppure, in subordine, essere utilizzato per uffici, visto che la proprietà è della Provincia. Sono invece contrario alla realizzazione di un parcheggio che non sarebbe scambiatore perché troppo a ridosso del centro e sarebbe invece un attrattore di ulteriore traffico. Il palazzo della Telecom è invece situato al margine di una zona residenziale e può facilmente essere trasformato in un complesso residenziale; l’incremento di valore potrebbe essere compensato dalla sistemazione a parco dell’area a valle di via Miglioli.
• Immobili di proprietà comunale: qui il discorso è assai vasto, perché numerosi sono i contenitori di competenza comunale. Prendo come esempio i locali della ex Centrale del latte a Torrette e quelli di Villa Beer alle Grazie. Per quanto riguarda il primo si tratta di un intervento complicato perché la zona non è stabile dal punto di vista idrogeologico, una possibile proposta è la realizzazione di un parco in continuità con quello del Gabbiano, un polmone verde di grandi dimensioni, attrezzato, rivolto ai cittadini di quel quartiere così tanto urbanizzato e trafficato. Su Villa Beer si era già intervenuti in passato con fondi della Fondazione Cariverona: un intervento particolarmente ben riuscito con locali destinati alla allora terza Circoscrizione e a diverse Associazioni. Purtroppo la scomparsa delle prime, le difficoltà economiche delle seconde e il terremoto del 2016 hanno portato al degrado dell’immobile. Andrebbe ripristinato un uso civico con riqualificazione del parco. Si tratta di due interventi onerosi e senza ritorno economico per l’Amministrazione che va compensato con l’alienazione, previo cambio di destinazione d’uso, di alcuni immobili adibiti a scuole e ormai dismessi.
• Per quanto riguarda immobili di proprietà privata, come ad esempio i locali dei cinema Alhambra,  Coppi e Splendor le destinazioni d’uso sono state già cambiate o lo si può fare facilmente, ma il mercato, o talvolta i proprietari, non hanno finora mostrato interesse ad intervenire. Si tratta di immobili inseriti nel tessuto residenziale la cui destinazione naturale è senz’altro quella. L’Amministrazione Comunale può esercitare una “moral suasion” e nulla più.

In conclusione è necessario:

• individuare e catalogare gli immobili dismessi;
• predisporre un Piano Generale di Recupero che preveda gli usi più ampi; 
• selezionare gli immobili da salvaguardare e recuperare anche con altre destinazioni d’uso;
• predisporre un accordo di programma “tipo” da sottoporre ai proprietari che preveda anche di delocalizzare i diritti edificatori in altre aree dismesse da recuperare;
• condividere le proposte con i territori coinvolti.

Si tratta, in piccolo, di una procedura di Variante al Piano Regolatore Generale, che non prevede aree di espansione, non aumenta i diritti edificatori, ma li diminuisce o li sposta.

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